VIVIENDA

El tercer pilar en que se sustenta la reactivación económica y la generación de empleo es el "plan masivo de vivienda de interés social", propuesto por Alvaro Noboa.

• Según cifras del Consejo Nacional de Competitividad, la construcción de una vivienda mínima genera directamente 3 puestos de trabajo por 90 días e indirectamente dos puestos de trabajo por 90 días.
  
  
• La vivienda es un factor multiplicador; UN DÓLAR INVERTIDO SE MULTIPLICA POR TRES EN EL SECTOR ECONÓMICO.

Alvaro Noboa aspira a construir 300.000 viviendas al año, financiadas con cédulas hipotecarias al 8% vendidas en el mercado internacional con la garantía del Estado. La inversión del Estado estaría respaldada con un fideicomiso garantizado por la vivienda del comprador, que implica que si no paga su hipoteca, el Estado puede vender su propiedad.

Otra de las alternativas de financiamiento del plan masivo de vivienda de interés social, que considera Alvaro Noboa es asignar fondos del CEREPS, lo que implicará una reforma para que se considere también a la vivienda popular como programa prioritario de inversión social, para crear empleo y riqueza nacional.

El Ministerio de la Vivienda será el eje planificador, impulsor y coordinador de este plan masivo, que contempla la participación del sector público, de los Municipios que pueden aportar con los terrenos y con infraestructura, de la banca nacional y extranjera, del sector privado para la construcción y venta de las viviendas.

Es un plan innovador que involucra a todos los sectores del país y ciudadanía en general con el objetivo de que los ecuatorianos y ecuatorianas de menores ingresos económicos puedan ser propietarios de una vivienda digna.

Alvaro Noboa con la ganadora de la primera casa

La Cruzada Nueva Humanidad liderada por Alvaro Noboa está construyendo viviendas que están siendo rifadas en varias ciudades del país, como Manta, Portoviejo y próximamente en Guayaquil. Esta villa modelo, es la que Alvaro Noboa adoptará en su plan masivo de interés social. El costo de esta vivienda tipo estará entre los $ 10.000 y $ 15.000, valor que será financiado a 10 años plazo con mensualidades entre $50.00 y $ 100.00.

DÉFICIT HABITACIONAL Y FALTA DE PLAZAS DE TRABAJO

• Este plan de vivienda masivo de interés social constituye una prioridad nacional, ya que el déficit de viviendas acumuladas en el país es de aproximadamente un millón quinientos mil, incluyendo el déficit cualitativo y cuantitativo.
• Cada año se requieren 50.000 viviendas nuevas para cubrir el crecimiento poblacional
• La falta de fuentes de empleo para un alto porcentaje de la población en edad de trabajar, ha motivado la mayor migración a otros países en la historia ecuatoriana.
• La economía ecuatoriana requiere urgentemente de un motor que reactive las actividades industriales y que movilice las actividades productivas.
• Si el Estado invierte en cédulas hipotecarias para la construcción de viviendas, va a reactivar la economía ecuatoriana, va a crear cientos de miles de plazas de trabajo, va a generar ahorro interno formal de las familias ecuatorianas (vivienda como patrimonio familiar) y va a impulsar los instrumentos de inversión a largo plazo.

Incentivar la construcción de viviendas en el país por medio de la compra de papeles de cédulas hipotecarias en situación actual de mercado por parte de inversionistas institucionales y los incentivos propuestos a los intermediaros financieros, SIGNIFICARÁ LA DISMINUCIÓN DE LAS TASAS DE INTERÉS AL COMPRADOR DE LA VIVIENDA.

La disminución de las tasas de interés facilitan el acceso a la vivienda de familias de menores recursos, por cuanto se reducen los dividendos mensuales significativamente. En términos simples la reducción de tasas de interés, tiene como consecuencia el aumento en la capacidad de pago en las clases más necesitadas.

Por muchos años los sectores productivos han venido insistiendo en la necesidad de que el Estado invierta en cédulas hipotecarias, como el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, precisamente con el objetivo de reactivar la economía. Lamentablemente ese pedido nunca fue escuchado y el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social prefirió utilizar los fondos de los afiliados en emitir bonos del Estado, que es deuda pública, para que su mayor deudor que es el Estado, siga utilizando esos recursos para gasto corriente, improductivo.

VENTAJAS QUE TRAERÀ A LA ECONOMÌA DEL PAÍS LA INVERSIÓN DEL ESTADO EN CÉDULAS HIPOTECARIAS.

ANTECEDENTES

La cédula hipotecaria ha significado para el Ecuador, desarrollo, producción, rentabilidad y seguridad, en un período aproximado de 116 años, período en que se concedieron créditos hipotecarios para financiar el desarrollo habitacional del país.

En los primeros años de la década de los 90 la nueva Ley de Instituciones Financieras unificó las secciones de los bancos, en solamente la Comercial, desapareciendo en ese momento la cobertura que la cédula tenía cuando era registrada en la Sección Hipotecaria.

En Enero 23 del 2002, el Congreso Nacional aprobó la Ley No.2002-59 que reguló la emisión de cédulas hipotecarias, y, en abril del mismo año, el Presidente de la República expidió el reglamento para la aplicación de la mencionada ley.

CARACTERÍSTICAS Y VENTAJAS DE LA CÉDULA HIPOTECARIA DE ACUERDO A LA LEY Y RECLAMENTOS VIGENTES

• La cédula hipotecaria es un título valor con un extraordinario respaldo y seguridad, ya que están garantizadas además del capital y las reservas de la institución emisora, por el conjunto de los préstamos hipotecarios de amortización gradual, como emisión de cédulas y por los bienes inmuebles hipotecados a favor de la institución financiera emisora para cancelar tales préstamos.
  
  
• En caso de liquidación de alguna entidad, se constituirá en un PATRIMONIO AUTÓNOMO CON LA CARTERA HIPOTECARIA, sus respectivas garantías (hipotecas) y los pasivos, excluyéndose tales activos y pasivos de la masa de acreedores, gozando de todas las garantías y privilegios que se han establecido en la referida ley.
  
  
• Las Cédulas Hipotecarias tienen un interés del 12% (8% más 4% que es el margen de utilidad de las instituciones financieras)
  
  
• La Cédula Hipotecaria, por lo tanto tiene una atractiva tasa de interés del 12% inferior a la del mercado, que oscila entre el 17% y 18%.
  
  
• La Cédula Hipotecaria tiene un plazo de 10 años.
  
  
• Todas las negociaciones de las cédulas se realizan a través de la Bolsa de Valores, tal como indica la ley.
  
  
• Las cédulas hipotecarias generan un interés del 8% anual pagadero semestralmente mediante cupones.
  
  
• Además se realizan semestralmente sorteos ordinarios para la amortización de capital y sorteos extraordinarios de capital, cuando existen pagos anticipados por parte de los deudores hipotecarios.
  
  
• Este título inicia su vida con una cobertura no inferior al 140% del valor nominal, cobertura que aumenta a medida que transcurre el tiempo y se producen los correspondientes pagos de capital del crédito.
  
  
• A partir de Noviembre del 2002 la banca empezó a registrar operaciones crediticias con emisión de cédulas hipotecarias y desde Diciembre del mismo año se produjeron las primeras negociaciones en la Bolsa de Valores, siendo su negociación a la par, como indica la ley.

Para el sector financiero el producto Cédula Hipotecaria, es muy importante, porque permite un mejor aprovechamiento de su capacidad de crecimiento de activos, por ser una operación de bajo requerimiento de patrimonio técnico; histórica y estadísticamente el índice de morosidad de la cartera de crédito para vivienda ha sido el más bajo; y, también permite mantener el equilibrio de plazos entre activos y pasivos, reduciendo así a la mínima expresión el riesgo de iliquidez.

BENEFICIOS DESDE EL PUNTO DE VISTA MACROECONÓMICO.

Son objetivos de la Cédula Hipotecaria:

· la reactivación de la economía
· la reducción del déficit habitacional
· la reducción de las tasas de interés.

Como consecuencias inmediatas se obtiene:

· reducción del índice de desempleo
· repatriación de capitales
· menores tasas de inflación ante mayor producción.

Es importante destacar que la dolarización eliminó la incertidumbre de la pérdida del poder adquisitivo de la moneda ecuatoriana y sin embargo los inversionistas no compran papeles hipotecarios a largo plazo.
Al ser el dólar una moneda fuerte los valores de los dividendos mensuales de la amortización de los préstamos hipotecarios no varían en el tiempo, por lo tanto el deudor puede tener la tranquilidad de pago de sus obligaciones. Sin embargo no existe un programa agresivo de la banca para generar cartera hipotecaria.
El crédito hipotecario históricamente al estar respaldado por un activo específico tiene menos riesgo que cualquier otro tipo de operación de cartera.

El costo de una vivienda está estructurado aproximadamente por un 70% en materiales de construcción y el 30% restante por mano de obra directa, por lo que la operación de cédulas hipotecarias genera también mayores y mejores ingresos para el Estado en los siguientes rubros:

• Incremento de aportaciones al IESS por aproximadamente un 7% del costo de la vivienda.
• Incremento de recaudaciones del impuesto al valor agregado IVA por aproximadamente 8% del costo total de la vivienda.
• Incremento de recaudaciones e impuesto a la renta por las utilidades que generen las compañías constructoras de servicios o proveedores de: materiales, profesionales de la construcción y demás personas naturales que participen en el proceso.
• Incremento de contribuciones a los municipios por aproximadamente un 20% del costo de la vivienda. (impuesto predial)
  

Actualmente son los inversionistas privados los que han apoyado la reinserción de la cédula hipotecaria en el mercado bursátil, adquiriendo este título en la Bolsa de Valores, pero se necesita LA PARTICIPACIÓN DE INVERSIONISTAS INSTITUCIONALES DEL SECTOR PÚBLICO PARA QUE CON GRAN VOLUMEN CONSOLIDEN LA PRESENCIA DE ESTE IMPORTANTE INSTRUMENTO DE DESARROLLO E INVERSIÓN.

El plan masivo de vivienda de interés social propuesto por Alvaro Noboa, movilizará la economía a niveles jamás vistos en el país.

La decisión está tomada, los ecuatorianos tienen la última palabra.